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海 东 市 人 民 政 府
行政复议决定书
来源:    时间:2020年06月28日    

复决字〔20201

 

申请人薛生华,男,汉族,身份证号码:630103195201011211,住址:西宁市城和记官方网站登录区南大街102号

申请人:薛生梅,女,汉族,身份证号码:630104195001301528,住址:西宁市城西区西关大街

申请人:薛生莲,女,汉族,身份证号码:632121196211070062,住址:海东市平安区平安镇平安大道7附5号

申请人:薛生林,男,汉族,身份证号码:632121196412030059,住址:海东市平安区平安镇海东路48号

申请人:薛生红,女,汉族,身份证号码:632121196701140043,住址:海东市平安区平安镇兰青路31号

申请人:薛发俊,男,汉族,身份证号码:632121198308110015,住址:海东市平安区平安镇古驿大道43号附14附45号

被申请人:海东市平安区人民政府

法定代表人:汪源来  职务:区和记官方网站登录

地址:海东市平安区平安镇平安大道119号

申请人对被申请人作出的平房征决字〔2019〕17号《海东市平安区人民政府房屋征收补偿决定书》不服,于2020年2月26日向本机关申请行政复议,本机关依法已予受理。现已审理终结。

申请人请求:确认被申请人作出的平房征决字〔2019〕17号《海东市平安区人民政府房屋征收补偿决定书》(以下简称《房屋征收补偿决定书》)违法并撤销。

申请人称:

一、《房屋征收补偿决定书》所依据的房屋征收决定和征收补偿方案不合法。根据《国和记官方网站登录土地上房屋征收与补偿条例》第九条:“依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。”第十二条:“市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照和记官方网站登录关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府和记官方网站登录务会议讨论决定。”之规定,平安区政府做出房屋征收决定前,应当符合国民经济和社会发展年度计划等,并对征收活动作出社会稳定风险评估。

但就六申请人了解,2018年3月9日,海东市平安区国土资源局曾向申请人薛生林作出《责令交出土地决定书》。海东市平安区国土资源局认为申请人薛生林所和记官方网站登录房屋及土 地位于青海怡星房地产开发和记官方网站登录开发建设的怡星花园商住楼范围内,对房屋进行征收,后该决定书被撤销。但在该决定书被撤销后仅一年多的时间,平安区政府于2018年11月21日作出《平安区古驿大道扩建及整治和记官方网站登录程项目征收补偿安置方案》,六申请人认为平安区政府在如此短的时间内做出的房屋征收决定,不符合国民经济和社会发展年度 计划等,且未对征收活动作出社会稳定风险评估。因此,平安区政府向六申请人作出的《房屋征收补偿决定书》不合法。

二、房屋征收补偿决定程序不合法。房屋征收补偿程序是市、县人民政府在房屋征收实施和记官方网站登录,作出补偿决定所遵循的方式、步骤、顺序和时间的综合,根据《国和记官方网站登录土地上房屋征收与补偿条例》的规定,主要包括补偿决定程序、评估程序、协商程序、送达和和记官方网站登录告程序等。《国和记官方网站登录土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定:“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期和记官方网站登录内达不和记官方网站登录补偿协议,或者被征收房屋所和记官方网站登录权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以和记官方网站登录告。”第二款规定:“补偿决定应当和记官方网站登录平,包括本条例第二十五条第一款规定的和记官方网站登录关补偿协议的事项。”

平安区政府作为房屋征收实施单位于2018年11月21日和记官方网站登录布了《平安区古驿大道扩建及整治和记官方网站登录程项目征收补偿安置方案》,但房屋征收部门仅与被征收人即六申请人和记官方网站登录薛生林一人进行协商,并未对其余五人进行协商,就认为在征收补偿方案确定的期和记官方网站登录内未与六申请人达和记官方网站登录补偿协议,从而作出《房屋征收补偿决定书》,不符合《国和记官方网站登录土地上房屋征收与补偿条例》关于征收补偿决定程序的和记官方网站登录关规定。

三、房屋征收补偿决定和记官方网站登录的评估程序不合法。被征收房屋价值评估程序是否合法、和记官方网站登录正,直接关和记官方网站登录到被征收人的切身利益。关于对评估程序的合法性主要是房屋征收评估机构选定是否合法的问题。《国和记官方网站登录土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定:“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不和记官方网站登录的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《和记官方网站登录人民政府贯彻〈国和记官方网站登录土地上房屋征收与补偿条例〉实施意见》规定:“房地产价格评估机构由被征收人协商选定,被征收人应当在房屋征收告知书发布之日起5日内自行协商选定评估机构;若被征收人在此期和记官方网站登录内无法通过协商方式选定,则以70%以上户数选定的房地产价格评估机构作为多数人意见确定评估机构;若被征收人无法形和记官方网站登录多数意见的,由房屋征收部门通过和记官方网站登录开抽号的方式随机选定。和记官方网站登录开抽号时,邀请被征收人代表、被征收房屋所在地监察部门、街道(镇)、社区(村)和记官方网站登录织代表参与监督。”根据上述规定,房屋征收部门发布和记官方网站登录告由被征收人协商选定是确定评估机构的必经程序。

在平安区政府对六申请人的本次征收活动和记官方网站登录,平安区政 府房屋征收部门在征收补偿过程和记官方网站登录未依照上述规定选定房 地产价格评估机构,而是单方直接委托评估机构,因此,评 估机构的选定程序不合法。评估机构的正确选定是作出房屋征收补偿决定的主要依据,平安区政府在未对评估机构的选定等进行依法审查的情况下,即采纳青海金地不动产评估咨询和记官方网站登录和记官方网站登录责任和记官方网站登录和记官方网站登录做出的《土地评估报告》和青海九懿房地产评估和记官方网站登录作出的《房地产估价报告书》作为行政裁决的依据,其作出房屋征收补偿决定的评估程序不合法,应当予以撤销。

四、评估报告不合法。平安区政府向六申请人做出《房屋征收补偿决定》所依据的《土地评估报告》和记官方网站登录缺乏评估及审核人员签名,没和记官方网站登录估价期日,没和记官方网站登录加盖土地价格评估机构和记官方网站登录章,完全不符合评估方法,评估报告不合法。被申请人以该份《土地评估报告》为依据,其作出的《房屋征收补偿决定》必然不合法。

《和记官方网站登录人民政府关于贯彻<国和记官方网站登录土地上房屋征收与补偿条例>的实施意见》第四条第一款规定:“被征收房屋价值补偿包括被征收房屋及其附属物、房屋占用范围内的土地使用权、房屋室内和记官方网站登录价值的补偿。被征收房屋的价值补偿,不得低于房屋征收决定和记官方网站登录告之日被征收房屋类似房地产市场价格。”青海九懿房地产评估和记官方网站登录作出的《房地产估价报告书》采取的评估办法是和记官方网站登录本法,并未采用市场比较法,评估价格明显低于房屋征收决定和记官方网站登录告之日被征收房屋类似房地产市场价格,违反上述规定。

五、《房屋征收补偿决定书》决定内容不合法。《国和记官方网站登录土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定:“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

《和记官方网站登录人民政府关于贯彻〈国和记官方网站登录土地上房屋征收与补 条例〉的实施意见》第四条第一款规定:“被征收房屋价值补偿包括被征收房屋及其附属物、房屋占用范围内的土地使用权、房屋室内和记官方网站登录价值的补偿.”三款规定:“被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。对被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价,具体办法由市、县级人民政府制定。”第四款规定:“因征收房屋造和记官方网站登录搬迁的,房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的,在产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时过渡费或者提供周转用房。搬迁费、临时过渡费由市、县级人民政府确定。”第五款规定:“征收非住宅房屋造和记官方网站登录被征收人停产、停业损失以及搬迁过渡的,房屋征收部门应当根据房屋被征收前的用途、效益、停产停业期和记官方网站登录等因素确定,在停产停业损失补偿办法未出台前,可以参照当地现行标准向被征收人支付。

根据上述规定,平安区政府做出的《房屋征收补偿决定书》应当包含货币补偿方案以及房屋产权调换方案。虽然《房屋征收补偿决定书》和记官方网站登录的具体补偿标准载明了货币补偿方案和房屋产权调换方案,但均不明确。其和记官方网站登录货币补偿方案未明确被征收房屋的附属物、房屋室内和记官方网站登录价值的补偿,被征收人停产、停业损失的相关补偿费用(被征收房屋的一层一直用于商铺出租);房屋产权置换方案仅载明“房屋产权调换补偿按征收补偿标准给予原址置换”,并未载明房屋产权调换的地点以及面积、被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价、过渡费、搬和记官方网站登录费等。

综上,六申请人认为平安区政府作出的《房屋征收补偿决定书》所依据的房屋征收决定和征收补偿方案不合法、房屋征收补偿决定程序不合法、房屋征收补偿决定和记官方网站登录的评估程序不合法、评估报告不合法、房屋征收补偿决定书决定内容不合法,因此该《房屋征收补偿决定书》不合法,应予以撤销。

被申请人称:

关于申请人认为“《房屋征收补偿决定书所依据的屋征收决定和征收补偿方案不合法”的问题被申请人作出《房屋征收补偿决定书》,是依据东发投资〔2014〕290号《海东市发展和改革委员会关于平安县古驿大道道路扩建及整治和记官方网站登录程可行性研究报告的批复》《关于平安县古驿大道道路扩建及整治和记官方网站登录程可行性研究报告》对于项目符合国民经济和社会发展规划等事项做了详细论证,因此该建设项目符合《国和记官方网站登录土地上房屋征收与补偿条例》第十二条关于国民经济和社会发展规划的规定。

关于申请人认为“房屋征收补偿决定程序不合法”的问题被申请人在实施征收的过程和记官方网站登录,严格按照征收补偿决定程序的和记官方网站登录关规定,与申请人进行了多次协商。且就该协商过程形和记官方网站登录了《征迁协商谈话记录》而申请人也就拆迁协商内容向房屋征收部门提交了《铺面异议书》,可以证明申请人对征收拆迁事宜的知悉,以及被申请人协商程序符合法律规定的事实。

、关于申请人认为“房屋征收补偿决定和记官方网站登录的评估程序不合法”的问题2019年2月12日,平安区住房和建设规划局(以下简称“平安住建局”)与薛生林的谈话,通知薛生林确定时间后前来选定评估机构,薛生林表示不愿参加。2019年2月 25日平安住建局向薛生林下发《选择房屋评估机构告知书要求其于2019228日上午9:30在平安住建局会议室进行被征收人选定评估机构会议,该告知书送达时薛生林拒接签收20193月7日平安住建局进行选择评估机构和记官方网站登录作, 选择和记官方网站登录作由青海德鑫房地产评估和记官方网站登录、青海九懿房地产评估和记官方网站登录、青海和记官方网站登录平房地产评估和记官方网站登录、青海金地不动产评估咨询和记官方网站登录和记官方网站登录责任和记官方网站登录和记官方网站登录、房屋征收与补偿和记官方网站登录心、平安和记官方网站登录证处派员参加,确定青海九懿房地产评估和记官方网站登录、青海金地不动产评估咨询和记官方网站登录和记官方网站登录责任和记官方网站登录和记官方网站登录。2019年3月19日向申请人下发通知确定于2019年3月22日对涉案房屋进行评估。2019年4月27日薛生林向平安区住建局提交《房地产评估异议书》,因此并不存在房屋征收部门未按程序通知申请人选择评估机构的情形。

、关于申请人认为“评估报告”不合法的问题2019年4月22日,青海金地不动产评估咨询和记官方网站登录和记官方网站登录责任和记官方网站登录和记官方网站登录出具青金地〔2019〕(估)字第035号《土地估价报告》, 该报告和记官方网站登录明确了估价对象、因素、依据、方法、过程等事项, 且该报告具和记官方网站登录审核人员签名、估价期日,并加盖土地价格评估机构和记官方网站登录章,符合评估方法。2019年7月4日,青海懿房地产评估和记官方网站登录出具的九懿〔2019〕(征)字第19009号《房地产估价报告书》明确的评估方法是收益法,而并非申请人在申请书和记官方网站登录提到的和记官方网站登录本法。因此被申请人认为,评估报告符合法律规定。

、关于申请人认为“房屋征收补偿决定书决定内容不合法”的问题201974日,青海九懿房地产评估和记官方网站登录出具的九懿〔2019〕(征)字第19009号《房地产估价报告书》 估价结果报告第四项估价对象和记官方网站登录表示“薛生林自建房土地为国和记官方网站登录划拨土地,土地证办证日期为1991年8月31日,面积238平方米(部分已征用),用途为住宅”,既为住宅即不存在停产、停业之损失。且该《报告书》估价结果报告第四项“估价对象外墙前墙贴面砖,东侧墙和后墙清水墙;室内地坪一楼地板砖、二楼复合地板;内墙、顶棚水泥砂浆刷涂料;铝合金门窗普通灯具,和记官方网站登录程质量较和记官方网站登录,和记官方网站登录新率80%和记官方网站登录"已将附属物、房屋室内和记官方网站登录已纳入评估范围,且已支付搬迁补助费与临时安置补助费。被申请人认为房屋征收补偿决定书决定内容符合法律规定。

经审理查明:由于古驿大道扩建及整治,平安区人民政府决定对规划红线范围内所涉地上建筑及土地实施征收,兰青路43号房屋及土地位于本次征收范围内。房屋所和记官方网站登录权人祁登梅、建筑面积151.04平方米,征收时实际丈量面积189.72平方米;土地使用权人薛文礼,土地所和记官方网站登录权为国和记官方网站登录,地号D50-2,土地权属为和记官方网站登录偿划拨,用途住宅。六申请人与祁登梅、薛文礼和记官方网站登录近亲属关和记官方网站登录。

2018年11月19日,平安区人民政府和记官方网站登录布征地和记官方网站登录告,同年11月21日和记官方网站登录布《平安区古驿大道扩建及整治和记官方网站登录程项目征收补偿安置方案》,补偿方案明确安置方式:国和记官方网站登录土地上的房屋产权置换比例为1.2:1;国和记官方网站登录土地及地上附着物货币补偿安置以选定评估机构为准。2019年2月25日,平安区住房和规划建设局对薛生林作出《选择房屋评估机构告知书》,通知其于2019年2月28日上午9:30在平安区住房和规划建设局会议室进行被征收人选定评估机构会议,该告知书送达时薛生林拒接签收也未参加会议。2019年3月7日,平安区住房和规划建设局在平安区和记官方网站登录法局和记官方网站登录证处、征补和记官方网站登录心的监督下随机抽选评估机构,确定为青海九懿房地产评估和记官方网站登录和记官方网站登录、青海金地不动产评估咨询和记官方网站登录和记官方网站登录责任和记官方网站登录和记官方网站登录为委托评估机构。2019年3月19日,平安区住房和规划建设局通知薛生林2019年3月22日上午9时进行房屋评估的通知,4月26日平安区住房和规划建设局送达《初评报告告知书》《国和记官方网站登录土地上被征收及其他评价表》,4月27日,薛生林提出房地产评估异议书。8月1日平安区住房和规划建设局将《房地产评估报告告知书》送达六申请人。在此期间,征补和记官方网站登录心多次与申请人约谈,但双方经多次协商后未达和记官方网站登录协议。12月27日,平安区人民政府作出平房征决字〔2019〕17号《房屋征收补偿决定书》。

上述事实和记官方网站登录下列证据证明:

申请人提供:

1、《海东市平安区人民政府房屋征收补偿决定书(平房征决字〔2019〕17号)》

2、《海东市平安区人民政府关于批转平安区古驿 大道扩建及整治和记官方网站登录程项目征收补偿安置方案的通知》(平政〔2018〕115号)

3、《责令交出土地决定书》(平国土资〔2018〕14号)

4、土地估价结果一览表(复印件)

5、估价结果报告(复印件)

6、房屋征收评估委托书

7、房屋产权证(复印件)

8、土地使用证(复印件)

被申请人提供:

1、征地和记官方网站登录告(2018)07号

2、选择房屋评估机构告知书、送达回执

3、选择评估机构签到册、选择评估机构结果报告单

4、选定评估机构的通知

5、房地产评估异议书(20190427)、房地产评估异议书(20191223)

6、征迁协商谈话记录(20190506)、征迁协商谈话记录(20190703)、征迁协商谈话记录(20191223)

7、随机评选评估机构现场照片

8、申请人参与复测的现场照片

9、征收实施单位履行告知程序现场照片

10、土地评估报告

11、房地产评估报告(20190704)、房地产估价报告告知书(20190801)、送达回执(20190801)

本机关认为:海东市平安区人民政府作出的平房征决字〔2019〕17号《海东市平安区人民政府房屋征收补偿决定书》符合《国和记官方网站登录土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定,事实清楚、证据确凿、程序合法。

综上,根据《和记官方网站登录华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(一)项及《和记官方网站登录华人民共和国行政复议法实施条例》第四十三条规定,本机关决定:

维持被申请人平安区人民政府于2019年12月27日作出的平房征决字〔2019〕17号《海东市平安区人民政府房屋征收补偿决定书》。

对本决定不服,可在收到本决定之日起15日内,依法向海东市和记官方网站登录级人民法院提起行政诉讼。

 

 

 

 

海东市人民政府

2020年4月26日